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          新加坡面面觀

          南洋生活,聊聊新加坡的房地產

          14

          Jan

          南洋生活,聊聊新加坡的房地產

          HM浩盟移民海外 Jan 14, 2020 新加坡房產

          1、新加坡的房地產類型,其實包含四大類型
          HDB,中文叫做組屋,我們可以理解為保障房。
          Condo,中文叫做公寓,我們可以理解為商品房。這里又有一個特殊的分支,叫做EC Condo,中文叫做執行共管公寓,我們可以理解為,按照商品房標準建造的中產階級保障房。 
          公寓的產權,最常見的是99年,少見有103年的,此外有999年和Freehold(永久產權),不過后兩者一般不會有太多區分。有些人會覺得,那么長產權有意義么,我這樣講,我見過一些產權999的小區,是從1882年開始計算的,樓盤雖然新的,但是其產權已經延續了130多年,追溯到英殖民時期。(還記得我提過的,政府的信用么?) 
          Landed House,中文名,有地私宅,我們可以理解為別墅。有意思的是,新加坡人沒有別墅這個詞,房產經紀,會跟中國人說別墅,本國人根本不用這個詞。
          Commercial ,商業地產,這里又分工業地產、鋪面類地產、辦公類地產,不過今天就不提這塊了。(只說一句,由于辦公類地產租金較高,其實很多辦公室都使用輕工業地產,很多屬于輕工業地產類型的大廈環境,和我們中國人所常見的寫字樓基本沒區別。比如位于one north著名的新加坡IT孵化基地,就是工業地產改建來的。 

          2、新加坡的房 
          外面很多媒體說全球房價排名,新加坡一直還是蠻高的,在前幾名,大家可能覺得新加坡人買房也很貴,其實這個是一個錯覺。這個價格指的是公寓價格,也就是商品房價格,但組屋的價格,遠低于公寓。
          我們做個簡單的比較,假如說,同一個地段,同樣年份落成的不同類型的房產,其尺價(單位面積價格),如果公寓是1的話(永久產權或者999產權的大約是1.1,但不一定,也可能比1還低),那么EC 公寓是0.7,轉售組屋(滿五年可以在二手市場交易的)大約是0.5,而新組屋是0.35-0.4,也就是新組屋大約是新公寓價格的1/3。 
          新加坡一套郊區的普通兩居室(面積90平米左右,因為新加坡沒有公攤一說,相當于國內110平米的樣子)組屋,大約35萬-40萬新幣即可(合人民幣不到200萬,別說北上深,你廈門試試看能買到不)。這個價格還貴么?
          本國人會不屑的說,好偏的有沒有,有多偏呢?你大約十分鐘走到地鐵站,然后乘坐地鐵大約四十分鐘到市中心。 整個國家面積到不了兩個海淀區,你再偏也偏不到通州去。

          那組屋是不是很難申請呢?
          首先,只有本國公民才可以申請購買新的組屋,但說個數據,新加坡有80%多的公民是住在組屋的,也就是基本全覆蓋了。有人說,剩下的是不是買不起房的?對不起,剩下的是有錢人,住公寓和別墅的。 
          新加坡本國人很少有租房的,我幾乎就沒見過本國人有租房的。 
          但組屋申請有一個特點,就是歧視單身,必須以夫妻聯名申請。如果是單身,必須35歲以上才能申請。 此外,夫妻聯名申請的第一套組屋,批準率幾乎是100%,此外政府還會根據你申請的戶型,地段給予數萬新幣的補貼。 
          基本上新夫妻買組屋是毫不費力的。但是單身就慘了,35歲以上才能申請還要抽簽,中簽率特別低。所以新加坡很多大齡單身都是跟父母住的。(離婚后政府強制收回組屋,這個特別狠。不過不知道滿五年后是否收回)
          新加坡沒有要房子的丈母娘,因為結婚后才能申請組屋,而組屋申請后算上政府補貼,只要夫妻有工作,基本上都擔負的起,所以讓女婿先買房的丈母娘,在新加坡人眼里是不可思議的事情。 
          那有些人會覺得,組屋是保障房,是不是很簡單很丑,或者很偏很遠。 
          來看一下新加坡最牛組屋:
           
           
           
          感受一下這個組屋的氣場,這是絕對的黃金地段,離新加坡最貴的寫字樓群,步行距離,樓頂有開放花園,視野極好。周邊地鐵站、商業中心、學校,一應俱全。當然,這個組屋的價格肯定比郊區的要貴一些,其轉售價格甚至會超過公寓,當然,是超過郊區的公寓,和所處地段的公寓相比,依然便宜了一半。
          組屋的位置并不偏僻,甚至大部分組屋的位置可能比很多公寓都要好。政府的潛臺詞是,住組屋的人大部分是要做公共交通出行的,而住公寓的人大部分是開車的,一些交通不便,周邊配套一般的地方,通常都只蓋公寓或有地私宅,沒有組屋的。
          那么其他的價錢,可以按上面說的對比,郊區一套轉售組屋的價格,會比新組屋貴,是的,轉售比新的貴,因為購買者無需申請,購買者范圍也更大一些。但也只限公民或滿三年的永久居民購買,而且政府沒有補貼。
          有地私宅,也就是別墅,對不起,只賣給本國公民,特殊情況下永久居民也可以去申請購買,需要找政府要一個批準。我就去問房產經紀可以不可以去申請,他們說你就算了,如果是李連杰肯定可以。不過新加坡國土狹小,有地私宅普遍占地面積很小,院子停兩部車就全滿了,偶爾有些面積超大的,屬于非典型的,這個不能跟澳洲、加拿大這種國家比。
          有地私宅的價格并不貴,因為只限本國公民購買,所以市場上成交非常不活躍,我住所樓下不遠,有個帶獨立泳池的有地私宅,我看它掛牌出售掛了兩年半,最近終于賣出去了。
          公寓開放給外國人購買,但價格基本相當于同等年份組屋的三倍,而且要交昂貴的印花稅,累計下來外國人購買公寓要交的稅是18%(3%+5%+15%)。 所以說新加坡房價貴,說的是這塊。
          由于公寓尺價高,最近新加坡的公寓普遍面積變小,比如以前一個公寓的三居室差不多要120-150平米左右,現在很多新公寓都是90-110平米。(不含公攤)
          新的EC公寓也只有本國人可以購買,其小區建筑標準與公寓基本相當,價格相當于公寓的70%,住滿五年可以轉售,轉售可以賣給外國人。這種房子主要是針對國內中產階級,收入超過組屋的上限門檻,但不算最富裕階層的人。
          此外,新的公寓比舊的貴,大的公寓小區比小的公寓小區貴,因為大的小區配套豐富,不過新加坡的公寓普遍都不大,我數了數,超過1000個單位的不到10個小區,超過500個單位的都算大小區了。
          公寓房價均含一到兩個免費車位(看戶型而定)。
          我注意到很多freehold(永久產權)的公寓小區,因為面積小,單位少,泳池基本只能泡澡,比旁邊的99年產權的大型公寓小區還要便宜10%以上

          3、新加坡的房租
          新加坡的房租和房價一樣,連續十二個季度下跌。 
          下跌原因主要是,上面提到的,嚴格限制新移民涌入,導致市場供過于求,此外因人力資源匱乏,商業機構撤離也很嚴重,商業地產出租率也不樂觀。 
          一般來說,同等地段同等面積的房租,公寓只比組屋貴30%左右,你沒看錯,售價貴三倍,但租金只貴30%,不過組屋你要想出租政府是有很多規矩的,沒有公寓那么靈活。(有人會說,我偷偷出租政府怎么知道,真有開Airbnb賺錢,被鄰居報警的,新加坡的法律不開玩笑的。) 
          所以回過頭來說,組屋真的是新加坡政府給老百姓最大的福利,因為只要你申購到組屋,滿五年后,不管是轉售,還是出租,回報率都非常好,就住房保障而言,新加坡勝過香港實在太多。
          此外,多說一句,新加坡建屋局連年虧損,主要虧損來自于給新購房的公民的補貼。一個單位直接補貼2萬-6萬新幣,可以直接用于首付,真金白銀。年輕人只要肯結婚,有穩定工作,就沒有買不起房一說。
          此外,小戶型出租回報率遠高于大戶型。 
          新加坡最便宜的房子租金,放在中國都會覺得很貴,比如租公寓里的一個單間都要600-800新幣,組屋最便宜的一居室通常也要1200-1500新幣左右。但是豪宅的租金,比如海邊別墅,其租金也不會貴到哪里去,放在中國就覺得很便宜。整個消費的檔次沒有中國分化的那么嚴重。 所以屌絲去新加坡會覺得生存壓力極大,而土豪會覺得比中國還便宜很多。

          4、配套 
          組屋和公寓最大的區別是,組屋是沒有圍墻的,基本上人、車,都可以進,可以橫穿,有時候馬路賽車出租司機就從組屋區里面穿過去。公寓是有圍墻,有物業保安的,嚴格的說非公寓住戶,進公寓必須要登記的,但并不是每個公寓都執行的很到位,我經常能大搖大擺的蹭進去。
          組屋一般有健身設施、兒童設施,而且這些定期有檢修,有停車場甚至停車樓,有的有水池等裝飾設施,有些甚至有籃球場,羽毛球場,有公共的休息區,一些福利機構比如托兒所或者養老中心(私營承包或政府補貼,具體不清楚了)。
          公寓不同的是,有游泳池(基本都有,部分20年前的沒有,500單位以上的大小區基本都有一個50米泳道的泳池,小的小區就沒這么大了,通常有兒童池、成人池和溫水池等等,新加坡四季如夏,全年免費開放),有健身房,有燒烤臺,有會所,有網球場,有些大的小區里面還會有一些商業機構如餐飲,超市等,小的就沒有。 而且如上健身房,泳池,燒烤臺都是免費提供的,會所如果要搞活動,需要預約,有些會適當收一點錢,有些不會。公寓小區經常會有業主請朋友開泳池燒烤party,成本極低,我參加過幾次,感覺還不錯。
          在一片組屋里通常有一個社區中心,都是各種小的店鋪和商業機構,通常包括食閣(大排檔)、菜市場、飲料店、面包店、超市、銀行、全科診所、牙科診所、家具店、電器店、賣服裝衣帽的店、自行車店、寵物店、理發店、按摩美容店等等,基本上是這樣一個概念,普通人過日子柴米油鹽理發吃飯,在社區中心都可以滿足。這樣減少了出行成本。
          此外更大范圍內的組屋區里通常也會有一個運動中心,但新加坡四季如夏,所以也就游泳池會比較有人氣。這種收費標準是,平時成人1個新幣,兒童0.5新幣,周末成人1.5新幣,兒童0.7新幣。不限時,水質還可以,沒有刺鼻的消毒水味道。通常有深水區和淺水區,50米標準泳道是標配。這種是組屋區老百姓游泳的地方。
          公寓區的用戶一般也就是到附近組屋區享受同等配套,還記得么,組屋區是隨意穿行不受限制的。
          組屋和公寓的車位都很充足,加上車牌昂貴,基本上不會遇到說車位不足的情況,很多組屋都有停車樓。

          5、翻新 
          新加坡的小區,無論組屋還是公寓,到一定時間都會重新粉刷外墻,所以很多三十多年的小區,看上去跟只有十年的一樣,非常漂亮。當然里面可能會舊一點。
          當然,羊毛出在羊身上,公寓的這個費用是業主共同承擔的。組屋就不知道了。

          6、房產經紀
          這個和中國太不一樣了。
          第一,房產經紀人幾乎一水的高學歷,名校博士一抓一把。后來我了解了一下,因為房產經紀需要考試,而且很多法律條款還挺難考的(一個新國立大學畢業的新移民告訴我他考了三次才過)。所以基本上只有學霸才有機會當房產經紀人。
          第二,街邊沒有房產中介公司,中國滿大街都是,新加坡街邊真的沒有。
          但有時,有在地鐵站有散傳單的,有在商場里搭臨時柜臺的,有在一些展會時期,在展覽中心臨時租個小房間做演示推介的。主要找中介的方式是通過網上搜索房源,或者朋友介紹,其實房產經紀人在新加坡還是很多的,幾乎總有朋友,或朋友的朋友是房產經紀人。
          房產經紀人其實工作非常自由,屬于掛靠在一些知名中介公司,公司只收很少的傭金分成,經紀人沒有底薪,靠傭金吃飯。
          第三,房產經紀分賣方經紀和買方經紀。
          賣方經紀主要是控制和獲取房源,和房東溝通。買房經紀就是到處尋找潛在購房者,帶著購房者去看房。 
          所以賣方經紀人,主要在特定區域活動,做特定房產。買方經紀則不同,全島所有房產都可以帶你看,都可以幫你找。 
          當然,賣方經紀自己也在網上打廣告,有些客戶找上去可以直接成交,但從嚴格的法律來說似乎新加坡政府不允許這樣做,不知道是為什么。大約是要保護雙方利益的原因。
          第四,所有數據公開透明。
          新加坡所有房產交易和出租都可以在網上搜的到,這個小區的房子之前都多少錢賣的,什么戶型多少錢賣的,走勢如何,全部都是真實成交數據。出租也是。srx網站都可以查的到,一開始我以為這是個政府網站,后來別人跟我說這其實是個商業公司,真是厲害。
          中國人可能會覺得,做雙面交易,降低成交金額減少稅費不就可以了,在新加坡,真沒人敢這么干。當然,買賣雙方如果是親戚熟人,或許存在私下交易可能,但從中介而言,他們絕對不敢冒這樣的風險來做這樣的事情。
          公開數據有個壞處,就是如果你想獲得開發商的特殊折扣,是很難的,這個數據咔嚓一上網,別人都搜得到,他后面的房子就很難賣了。但現在一些尾盤,開發商就顧不上了,因為再賣不掉就要吃政府罰單了。
          那么,那么多高學歷的房產經紀,是不是做事很專業很負責呢,這個,根據我的接觸,有些還好,有些就呵呵了。

          7、學區房
           新加坡幾乎沒有學區房的概念,當然理論上離名校(主要是小學,入中學要考試的)越近,錄取機會越大,但由于名?;径家楹?,而且公民抽簽都挺難進的。(永居以前可以跟公民一起抽,現在不行了)
          所以越是好學校,你買學區房其實也就是一個優先抽簽的機會,想想就不值得了。

          8、豪宅 
          最貴的豪宅主要分幾個區域,一個是圣淘沙,圣淘沙是唯一外國買家可以買別墅的地方,但是由于外國買家額外印花稅的限制,這個區域的豪宅價格跌幅最大,很多小區的跌幅達到了40%以上。 
          烏節路目前壟斷了坡國豪宅的前幾名。
          此外是CBD附近。 怡豐城附近,圣淘沙對岸的海灣豪宅我一直以為會超貴,后來發現并沒有想象的那么貴,至少比烏節路便宜了不少。
          非常有意思的是,我經常會在房產新聞里看到哪個中國土豪移民新加坡了,比如去年創下豪宅成交記錄的一筆交易,來自于孫彤宇(這是公開新聞,所以我敢說,私下知道土豪的豪宅購買我可不敢講出來)。今年又看到一個豪華別墅被來自中國的張勇買走,嗯,特別標注,海底撈的創始人。那,還要特別說一下,從這個新聞可以看出,張勇已經拿到了新加坡的公民身份,否則是不可能買別墅的。 (海底撈在新加坡生意很好,剛開了第四家分店了好像)

          9、銀行貸款
           我剛去ocbc做了一個銀行貸款評估,受制于你的收入能力和年齡,銀行會評估你可以貸款的額度,那么肯定很多人會關心貸款利率,我告訴你我最新得到的數據,年利率是1.45%,你沒看錯,房貸的年利率1.45%(頭兩年更低一些),最高可以貸款三十年,因為我歲數大了,只給24年。
          而且新加坡有個很有意思的事情,就是銀行的貸款package,是每三年一簽,也就是三年后你可以免費更換銀行,因為不同銀行貸款利息還是有差距的,每三年可以根據當時的市場情況選擇一個你認為最優的銀行來簽。
          據說最近這些年,房貸利率沒有超過2%的時候,現在其實也并不是最低點。最高貸款額度是房價的80%。由于貸款利率極低,所以就同等年限同等貸款金額來說,月供壓力比中國大概會少1/3到1/4。

          10、一些雜談
          關于房價,按說,現在的降幅,即便算上外國買家印花稅,很多樓盤也比三年前要便宜了,為什么外國人依然不來買呢。
          主要有幾個原因,:
          第一,以前投資移民可以用買房做投資,現在被禁止了。
          第二,新加坡移民政策對中國投資移民的收緊力度極大,基本上可以說除非是巨頭高管或上市公司創始人,否則光是有錢人,基本都不太歡迎了。所以買房不能讓你留在新加坡,有錢人也不再受到歡迎。
          第三,也是最重要的,由于政府堅持遏制房價的政策和力度,讓投資者看不到房價上升的希望,你又不能持續去住,又買不到上升空間,這個房子便宜和貴又有什么意義呢?
          所以,現在也只有樂看一大波中國人去刷“新加坡旁”,那個,我就不點評了。

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          文章概述:1、新加坡的房地產類型,其實包含四大類型HDB,中文叫做組屋,我們可以理解為保障房。Condo,中文叫做公寓,我們可以理解為商品房。這里又有一個特殊的分支,叫做EC Condo,中文叫做執行共管公寓,我們可以理解為,按照商品房標準建造的中產階級保障房。 公寓的產權,最常見的是99年,少見有103年的,此外有999年和Freehold(永久產權),不過后兩者一般不會有太多區分。有些人會覺得,那么長產權有意義么…

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